在一个国家或地区拥有最高法律效力的法律，它的实际作用与宪法实际上相同。2009年10月15日确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。姓名：李汝清单位：21世纪不动产大港育贤鼎大港宾馆店职位：资深置业顾问案情:刘某作为买方、韩某作为卖方、某房

　　在一个国家或地区拥有最高法律效力的法律，它的实际作用与宪法实际上相同。 2009年10月15日

　　案情: 刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋交易居间合同》，约定:由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套(“产权证号”一栏未填写内容)，刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元;韩某应保证所售房屋产权明晰，无纠纷、债权债务，提供房屋办理过户手续相关证件原件;某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。合同签订当日，刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。

　　两个月后，刘某诉至法院，称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书，导致该房屋无法办理过户登记手续，要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效，并双倍返还定金。

　　韩某认为，在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下，且需要一定时间，什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称，刘某在签合同时已明确表示，愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续，刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。

　　另查，2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续，2003年交纳了房屋公共维修基金，2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜，但至今尚未办下产权证。

　　审判:法院经审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定为法律的强制性规定，上述三方在签订《房屋交易居间合同》时，韩某尚未取得所售房屋的产权证，因此该合同已违反法律的强制性规定。根据合同法的相关规定AiFA体育，该合同即为无效合同，韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还;但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错法律案例，也应承担相应责任，故对刘某要求双倍返还定金的请求，不予支持。

　　合同订立不规范——合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。更有甚者，交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上竟各不相同，对己方不利的条款往往出现在对方的合同上。诉讼主体的复杂性——目前二手房交易绝大部分是通过中介公司来完成的，因此，此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现出“排列组合”的特征。有时，为了查明案件事实、审查合同效力，还需法院主动追加一方参加诉讼。

　　大多数当事人法律意识淡薄，在纠纷产生后往往不注重证据的搜集，这不但给法院审理带来困难，最重要的是当事人的合法权益在受到侵害时，较难得到有效保障。

　　业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元(包含装修)，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款。

　　租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具;此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/(420000+10000)=4.49%。显然，与其靠收取租金获取4.49%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51%，高于4.49%的资金收益率。

　　综上所述，有关专业人士建议广大房产消费者，出于当前复杂的房地产市场环境，以及结合政策变动因素的考虑，“以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，而需要更加关注以下五个方面：

　　其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。比如此次2年的时间界定以产权证为准，将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。

　　其二，如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

　　其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素。目前出租房屋的投资收益率在4.5%左右，低于目前的房贷利率约1个百分点(5.51%-4.5%)，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1%=4200元。

　　在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。

　　第一，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例;

　　第二，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源;

　　第三，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

　　当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住？哪套用于出租投资？通过有效组合配置房地产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。京文 案情: 刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋交易居间合同》，约定:由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套(“产权证号”一栏未填写内容)，刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元;韩某应保证所售房屋产权明晰，无纠纷、债权债务，提供房屋办理过户手续相关证件原件;某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。合同签订当日，刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。[page]

　　两个月后，刘某诉至法院，称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书，导致该房屋无法办理过户登记手续，要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效，并双倍返还定金。

　　韩某认为，在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下，且需要一定时间，什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称，刘某在签合同时已明确表示，愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续，刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。

　　另查，2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续，2003年交纳了房屋公共维修基金，2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜，但至今尚未办下产权证。

　　审判:法院经审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”法律案例，该规定为法律的强制性规定，上述三方在签订《房屋交易居间合同》时，韩某尚未取得所售房屋的产权证，因此该合同已违反法律的强制性规定。根据合同法的相关规定，该合同即为无效合同，韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还;但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错，也应承担相应责任，故对刘某要求双倍返还定金的请求，不予支持。

　　合同订立不规范——合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。更有甚者，交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上竟各不相同，对己方不利的条款往往出现在对方的合同上。诉讼主体的复杂性——目前二手房交易绝大部分是通过中介公司来完成的，因此，此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现出“排列组合”的特征。有时，为了查明案件事实、审查合同效力，还需法院主动追加一方参加诉讼。

　　大多数当事人法律意识淡薄，在纠纷产生后往往不注重证据的搜集，这不但给法院审理带来困难，最重要的是当事人的合法权益在受到侵害时，较难得到有效保障。

　　业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底AiFA体育，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元(包含装修)，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款。

　　租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具;此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/(420000+10000)=4.49%。显然，与其靠收取租金获取4.49%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51%，高于4.49%的资金收益率。

　　综上所述，有关专业人士建议广大房产消费者，出于当前复杂的房地产市场环境，以及结合政策变动因素的考虑，“以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，而需要更加关注以下五个方面：

　　其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。比如此次2年的时间界定以产权证为准，将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。

　　其二，如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

　　其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素。目前出租房屋的投资收益率在4.5%左右，低于目前的房贷利率约1个百分点(5.51%-4.5%)，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1%=4200元。

　　在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。

　　第一，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例;

　　第二，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源;

　　第三，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

　　当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住？哪套用于出租投资？通过有效组合配置房地产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。京文

　　分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，实际操作也存在很多困难和风险。仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒众多的自行交易者。

　　事实上，房产代理公司在整个交易过程中扮演十分重要的角色。首先，它可以为买卖双方提供专业的房产交易相关咨讯、法律帮助等。如：对于买卖双方应承担何种责任、何时交纳多少钱，买卖合同条款中明文规定得一清二楚，遇到问题，买卖双方可以通过房产代理公司帮助，依法协调交涉解决，基本就不会发生什么争执了;其次，为买卖双方提供房产交易资金监管有效保障买卖双方的交易资金安全;另外，更为重要的是房产代理公司通过在整个交易过程中发挥重要的协调作用，进行全方位监督促使房产买卖合同能顺利履行，最终安全、有效的帮助买卖双方完成房产交易。[page]

　　络选中了一处满意的二手房产，几次和卖方接触，最终决定一次性付款购买。按照卖方的要求，小李预付了30%的首付款，但到了约好的办理过户的日子，却被交易所告知，卖方的房子属于购买未满5年的经济适用房。这种情况下，双方交易不成，但是卖方坚持不退全部首付款，只退给小李20%。小李不但损失了部分首付款，在购房过程中还浪费大量时间成本。

　　分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，实际操作也存在很多困难和风险。仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒众多的自行交易者。

　　事实上，房产代理公司在整个交易过程中扮演十分重要的角色。首先，它可以为买卖双方提供专业的房产交易相关咨讯、法律帮助等。如：对于买卖双方应承担何种责任、何时交纳多少钱，买卖合同条款中明文规定得一清二楚，遇到问题，买卖双方可以通过房产代理公司帮助，依法协调交涉解决，基本就不会发生什么争执了;其次，为买卖双方提供房产交易资金监管有效保障买卖双方的交易资金安全;另外，更为重要的是房产代理公司通过在整个交易过程中发挥重要的协调作用，进行全方位监督促使房产买卖合同能顺利履行，最终安全、有效的帮助买卖双方完成房产交易。

　　分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，实际操作也存在很多困难和风险。仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒众多的自行交易者。

　　事实上，房产代理公司在整个交易过程中扮演十分重要的角色。首先，它可以为买卖双方提供专业的房产交易相关咨讯、法律帮助等。如：对于买卖双方应承担何种责任、何时交纳多少钱，买卖合同条款中明文规定得一清二楚，遇到问题，买卖双方可以通过房产代理公司帮助AiFA体育，依法协调交涉解决，基本就不会发生什么争执了;其次，为买卖双方提供房产交易资金监管有效保障买卖双方的交易资金安全;另外，更为重要的是房产代理公司通过在整个交易过程中发挥重要的协调作用，进行全方位监督促使房产买卖合同能顺利履行，最终安全、有效的帮助买卖双方完成房产交易。

　　络选中了一处满意的二手房产，几次和卖方接触，最终决定一次性付款购买。按照卖方的要求，小李预付了30%的首付款，但到了约好的办理过户的日子，却被交易所告知，卖方的房子属于购买未满5年的经济适用房。这种情况下，双方交易不成，但是卖方坚持不退全部首付款，只退给小李20%。小李不但损失了部分首付款，在购房过程中还浪费大量时间成本。

　　分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，

　　(责任编辑：admin) 法律除了具有调整敌我矛盾和人民内部矛盾两类不同性质关系的功能之外，还对社会主义的物质文明和精神文明的建设有着重要的促进作用。 中国的法律专业人士可以预计在未来的日子中，他们的法律技能会有巨大的市场。声明：该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。点赞收藏分享至还有疑问？立即咨询律师！33344位律师在线分钟内解答立即咨询26秒前 用户188****9876 提交了咨询相关知识推荐src=商标logo被盗用怎么办商标侵权案例src=华为获得鸿蒙商标转让,商标转让流程是什么商标侵权案例工伤鉴定是否从交资料当天计算为60天法律分析：认定工伤一般从单位或个人申请之日算起，劳动部门15日内审核材料，60日内作出工伤认定，20日内送达，按规定期限的上线天AiFA体育。劳动能力鉴定：经过治疗伤情稳定后才能做鉴定，一般要在6个月左右，60日内作出鉴定结论，共需240天；工伤赔偿：劳动部门审核要一个月左右。法律依据：《工伤保险条例》第二十条 社会保险行政部门应当自受理工伤认定申请之日起60日内作出工伤认定的决定，并书面通知申请工伤认定的职工或者其近亲属和该职工所在单位。 社会保险行政部门对受理的事实清楚、权利义务明确的工伤认定申请，应当在15日内作出工伤认定的决定。 作出工伤认定决定需要以司法机关或者有关行政主管部门的结论为依据的，在司法机关或者有关行政主管部门尚未作出结论期间，作出工伤认定决定的时限中止。 社会保险行政部门工作人员与工伤认定申请人有利害关系的，应当回避。全部2个答案>

　　人咨询过去咨询找法网咨询助手官方当前在线立即咨询src=找法网咨询助手提醒您：法律所涉问题复杂，每个细节都有可能决定案件走向，若问题紧急，建议立即咨询律师，并详细描述自身问题，以获得针对性解答。24小时在线分钟回复。

　　罚款不属于刑事责任，而是行政处罚手段之一，是由法律、法规所授权的具有管理公共事务职能的组织在法定授权范围内，依法对违反法律、法规的个人和单位给予的行政处罚。刑罚分为主刑和附加刑，主刑包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑。法律依据：《刑法》第三十三条 主刑的种类如下： （一）管制； （二）拘役； （三）有期徒刑； （四）无期徒刑； （五）死刑。 第三十四条 附加刑的种类如下： （一）罚金； （二）剥夺政治权利； （三）没收财产。 附加刑也可以独立适用。 第三十七条 对于犯罪情节轻微不需要判处刑罚的，可以免予刑事处罚，但是可以根据案件的不同情况，予以训诫或者责令具结悔过、赔礼道歉、赔偿损失，或者由主管部门予以行政处罚或者行政处分。

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　　交了租金没签合同不可以退钱。没签合同，但是口头约定并交了租金的，视为双方之间的合同已经事实成立，此时不想租的，可能构成违约，违约方需要承担相应的违约责任。提前退租是否要退还预付房租和押金，要分情况处理：1、如房子存在居住危险导致对方退房，不管是否签订租房合同，对方随时有权退房，在收够对方实际租住期间的房租后退还对方其余预交房租和押金。2、如没有居住危险：有租房合同，按照租房合同的约定办理;如租房合同没有约定违约条款或没有租房合同，其退房已经违约，如造成损失，可以扣除合理损失和实际租住期间的房租后，余款须退还对方。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

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　　根据《刑事诉讼法规定》地方各级人民检察院认为本级人民法院第一审的判决、裁定确有错误的时候，应当向上一级人民法院提出抗诉。公诉案件的被害人及其法定代理人不服地方各级人民法院第一审的判决的，自收到判决书后五日以内，有权请求人民检察院提出抗诉。

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　　您好，通话记录的内容需要能证明对方存在出轨行为。您是证明出轨是为了什么诉求呢

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　　法律分析：如果夫妻中的一方或双方仅仅是单纯的有婚外情行为的话，一般是不构成犯罪的。对于明知他人有配偶而与之结婚的，涉嫌重婚罪，会受到刑事处罚。法律依据：《中华人

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　　你好，我现在租的房子，在住了一个月的情况下，我有急事要回家，房东扣我押金，另外还要扣我三个月租金

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　　把房子租给一位租户，今天到期交接房子，卫生间洗脸盆全部拆走，我怎么办？她半年物业费没交

　　业主维权方式主要有以下几种：（一）、行政途径，业主可向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。（二）AiFA体育、法律途径。１．对当地房地产行政主管部AiFA体育AiFA体育AiFA体育